Γερμανία: Θα πέσουν οι τιμές κατοικίας;

Σε φάση αναταράξεων βρίσκεται η αγορά ακινήτων μετά από χρόνια παχειών αγελάδων. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων ανεβαίνουν και δυσκολεύει η χρηματοδότηση αγοράς κατοικίας.

Μετά από πάνω από δέκα χρόνια οικοδομικού οργασμού στη Γερμανία και τεράστιας αύξησης των τιμών, φαίνεται ότι έχει έρθει η ώρα για μια τομή στην αγορά κατοικίας. Η αβεβαιότητα του πολέμου στην Ουκρανία, η αύξηση τιμών στα οικοδομικά υλικά και οι δυσκολίες γενικότερα στην έγκαιρη παράδοση υλικών, προστίθενται στις αναταράξεις που δεν φαίνεται να έχουν τέλος. Αλλά ειδικά λόγω της αύξησης των επιτοκίων, όλο και περισσότεροι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι. Οδεύει ο τομέας κατοικίας σε κάτι σαν τέλος εποχής;

Από τον Δεκέμβριο τριπλασιάστηκαν τα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια

O Μίχαελ Φοϊγκτλέντερ, ειδικός στα ακίνητα στο Γερμανικό Οικονομικό Ινστιτούτο IW, υπενθυμίζει ότι μέχρι τώρα καταγράφονται πολλές περιπτώσεις ανθρώπων που σπεύδουν να αγοράσουν ακίνητα, προτού συνεχιστεί η αυξητική τάση των επιτοκίων για στεγαστικά δάνεια.»Αλλά το δεύτερο τρίμηνο θα πρέπει να δούμε αλλαγή στην αγορά, με την γοργή αύξηση των επιτοκίων θα υπάρξουν ομάδες αγοραστών που θα εγκαταλείψουν την αγορά».

Κι αυτή η εικόνα δεν θα αλλάξει ακόμη και για μεγάλους επενδυτές. «Θα εξακολουθούν να θέλουν να αγοράζουν, αλλά σε χαμηλότερες τιμές δεδομένων και των υψηλότερων επιτοκίων». Ο Φοϊγκτλέντερ θεωρεί επίσης πιθανό το σενάριο να μείνουν καθηλωμένες οι τιμές για μεγάλο χρονικό διάστημα, μέχρις ότου η αγορά ξαναβρεί και πάλι την ισορροπία της μέσω της αύξησης των εισοδημάτων. Σε ότι αφορά στα συμβόλαια με νέους ενοικιαστές η αύξηση του ενεργειακού κόστους θα αυξήσει και τα κοινόχρηστα και θα επιβαρύνει την φερεγγυότητα των ανθρώπων. Μέσα σε λίγους μόνο μήνες τα επιτόκια έχουν εκτοξευτεί στα ύψη. Σύμφωνα με την εταιρεία χρηματοοικονομικών συμβούλων FMH με έδρα την Φρανκφούρτη, τα επιτόκια για κανονικά δάνεια δεκαετούς διάρκειας εκτοξεύτηκαν στα ύψη μέσα σε λίγους μόνο μήνες από 0,9% τον Δεκέμβριο στο 2,5%. Πρόκειται για την ταχύτερη αύξηση από το 1980. Η FMH πιστεύει ότι η τάση θα συνεχιστεί. «Επιτόκια του 4% για φέτος δεν είναι καταστροφολογία, αλλά ένα ρεαλιστικό σενάριο».

Σε πρόσφατη ανάλυση ο Στέφαν Μητρόπουλος, οικονομολόγος της τράπεζας Helaba, ανέφερε ότι από ιστορικής πλευράς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι ακόμη σχετικά χαμηλά, αλλά δεν θα πρέπει να υποτιμά κανείς το ότι θα ανέβουν. «Το σημαντικά υψηλότερο κόστος για την χρηματοδότηση αγοράς σπιτιού είναι πιθανόν να μειώσει τη ζήτηση για κατοικίες συνολικά και να κατευθύνει περισσότερο προς τις πιο προσιτές περιοχές γύρω από τις μεγάλες πόλεις. Το αποτέλεσμα θα είναι η αισθητή επιβράδυνση της αύξησης των τιμών στην αγορά κατοικίας κατά τη διάρκεια της χρονιάς». 

Αλλά και εμπειρογνώμονες της Deutsche Bank περιμένουν ότι ο ανοδικός κύκλος στην αγορά κατοικίας βρίσκεται ενώπιον του τέλους του. Αλλά τοποθετούν το τέλος της έκρηξης τιμών μέχρι το 2024 και μια «ήπια διόρθωση τιμών» αντί για απότομη πτώση, όπως σημειώνει ο εμπειρογνώμων Γιόχεν Μέμπερτ σε πρόσφατη ανάλυσή του. Και οι κατασκευαστές οικιστικών και εμπορικών έργων αντιμετωπίζουν αντιξοότητες. Επειδή το κόστος χρηματοδότησης αυξάνεται, οι τράπεζες γίνονται όλο και πιο απρόθυμες να δανείσουν, επισημαίνει η ερευνητική εταιρεία Bulwiengesa.

Δυσεύρετος ο χώρος στέγασης

Αλλά και ο κατασκευαστικός κλάδος, που έζησε περιόδους δόξας, δεν πλέει σε πελάγη ευτυχίας. Σε πρόσφατη έρευνα του Ινστιτούτου Ifo περίπου οι μισές εταιρείες κατασκευών κτιρίων και υποδομών παραπονέθηκαν για δυσκολίες στην παράδοση υλικών, περισσότερο από κάθε άλλη φορά από τότε που ξεκίνησαν οι σχετικές καταγραφές το 1991. Ένα άλλο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν είναι οι ακυρώσεις παραγγελιών. «Νέα έργα δεν διαφαίνονται στον ορίζοντα» λέει ο Φέλιξ Λέις, ειδικός του Ifo. Λόγω των περιορισμένων προοπτικών ο γερμανικός κλάδος κατασκευών έχει ήδη μειώσει προς τα κάτω τις προβλέψεις των πωλήσεών του.

«Η έκρηξη στην οικοδομή που βρίσκεται σε εξέλιξη από το 2009 δεν πρόκειται να τελειώσει, αλλά θα συνεχιστεί με πολύ μειωμένο ρυθμό» υποστηρίζει ο Μπγερν Ράινικε, εταίρος στην εταιρεία συμβούλων στρατηγικής EY-Parthenon. Όμως παραμένει αισιόδοξος. «Οι τεράστιες ανάγκες για ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων θα συνεχιστούν σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Αλλά οι αυξήσεις στον κατασκευαστικό κλάδο κατά 9% που καταγράφηκαν το 2021, είναι πιθανόν να παραμείνουν υψηλές. Οι πιέσεις συνεχίζονται, οι συνθήκες δεν θα γίνουν φθηνότερες για κατασκευαστές, οι ειδικευμένοι εργάτες σπανίζουν πλέον και η ζήτηση για κατοικία είναι τεράστια, ενώ ο ρυθμός κατασκευής νέων κατοικιών δεν έχει αλλάξει. Το κόστος οικοδομικών υλικών και τα επιτόκια παραμένουν υψηλά, αλλά τα έργα θα συνεχίζονται» λέει. Αυτό που θα αλλάξει είναι ότι λόγω πληθωρισμού και αύξησης επιτοκίων τα μελλοντικά έργα θα υπολογίζονται με πολλή μεγαλύτερη ακρίβεια.

Η κατασκευή νέων κατοικιών δεν αναμένεται να εξαλείψει το οξύ πρόβλημα έλλειψης χώρου στέγασης σε πολλές γερμανικές μεγαλουπόλεις. Πέρυσι ολοκληρώθηκε η κατασκευή 293. 000 διαμερισμάτων, πολύ λιγότερα από τον στόχο της κυβέρνησης για 400.000 διαμερίσματα. Ως εκ τούτου η εύρεση σπιτιού παραμένει ένα δύσκολο και ακριβό εγχείρημα. Ο Στέφαν Μητρόπουλος από την τράπεζα Helaba δεν ανήκει σε αυτούς που πιστεύουν στην κατάρρευση των τιμών, αλλά σε ένα πιο αργό ρυθμό αύξησης των επιτοκίων. «Στο βασικό μας σενάριο, σύμφωνα με το οποίο τα επιτόκια δεν θα συνεχίζουν να αυξάνονται με αυτόν τον ρυθμό και η γερμανική οικονομία δεν θα πέσει σε ύφεση, η εξασθένηση της τοπικής αγοράς ακινήτων είναι πολύ πιο πιθανό ενδεχόμενο από αυτό της διόρθωσης της αγοράς ακινήτων».